今明两年将推出7万套均价低于市场30%的自住型商品房；对房价过高、上涨过快、利润率过大的项目，将启动全额监管，加强税收征管和稽查

　　北京市住建委相关负责人23日表示，北京市“稳房价”的决心坚定不移，在既定政策的执行上将进行全面升级和强化，具体包括加大自住型商品住房供应力度等7条措施。北京市住建、发展改革、规划、国土、财政等部门23日联合印发的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》明确，北京市今后将加快发展自住型商品住房，通过采取“限房价、竞地价”等方式供地，建设套型建筑面积90平方米以下的住房，销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右。今年年底前将完成2万套供应，明年预计完成5万套。业内人士介绍，北京是自深圳后，本月以来第二个出台强化楼市调控政策的一线城市。楼市政策已进入窗口期，随后可能将有更多热点城市强化调控。

　　今年年初，北京在年度房价控制目标中已提出“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”。此次出台的意见重点要解决自住性、改善性购房需求。预计明年5万套的自住型商品住房的供应将占全部新增供应的50%以上。

　　按照自住型商品住房定位，意见规定，符合限购政策在北京市具有购房资格的家庭，均可购买自住型商品住房，其中两类家庭可优先购买：一是北京市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士购买的要年满25周岁；二是已在轮候经济适用住房、限价商品住房的家庭。购房家庭只能购买一套自住型商品住房，如将该住房出售，以后不能再购买自住型商品住房。

　　为防止个别购房人利用转让自住型住房获利，意见规定，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让；购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如果有增值，应当将差价的30%交纳土地收益等价款。

　　同日推出的“京七条”，从多个方面强化了对北京楼市的调控。

　　一是加强限购政策社会监督，组建限购监督委员会，严厉打击骗购行为。限购监督委员会邀请人大代表、政协委员、业内专家和购房代表等参加，抽查限购资格审核情况。对弄虚作假违规骗购的购房人列入黑名单，5年内不准在京买房，对企业协助造假的，冻结全部在京项目的手续办理，涉嫌犯罪的，移送公安机关查处。

　　二是严格资金监管，加强审查和税收稽查。进一步强化预售资金监管，对房价过高、上涨过快、利润率过大的项目，将启动全额监管，重点审查地价款来源和开发成本，并加强税收征管和稽查。

　　三是强化价格引导，严查变相涨价项目。参照前期和周边项目价格，引导开发商合理定价，对定价高涨幅大且不接受政府引导的项目，将暂缓上市。

　　四是进一步严格差别化住房信贷政策的执行。进一步强化购房人贷款资格审核，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，严禁向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。相关部门将联合开展执法检查。

　　五是切实增加供应，有效满足居民刚性自住需求。通过“限房价、竞地价”方式，加大自住型商品住房供应力度，满足中端需求和夹心层家庭需求。今后年度这类住房用地在土地供应计划中单列。

　　六是加强市场监管，部门联动，严厉打击各种违法违规行为。对存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价、变相涨价等违法违规行为的房地产开发企业，采取禁止其参加土地竞买、不对其发放新开发项目贷款、强化土地增值税征收管理等措施。

　　七是加强市场信息公开，提高市场信息透明度，防止误导误读。加强房地产市场信息公开，防止不当言论和错误数据信息误导市场预期，对恶意制造和散播谣言、严重扰乱市场秩序的，严肃查处。

　　分析人士认为，“京七条”中的措施更多是对原有手段的强化，将对市场预期带来影响，但不易从根本上改善市场供需。推出自住型商品住房政策虽属首创，但行政色彩仍较浓厚。

　　多家机构分析人士认为，随着政策出台和传统淡季到来，未来一段时间，北京房价快速上涨局面将得到缓解，但由于库存不足，上涨压力仍然存在。上海和广州可能在近期出台政策，对原有调控措施予以强化。(中国证券报)

　　“北京出台的自住商品房配售意见可以看作是新一轮调控的开始，相比此前侧重控制‘涨’，此次措施则更重视供应。这一政策很可能会在全国一线城市推广。”针对北京日前推出自住商品房政策，中原地产市场研究部总监张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，自住型商品房政策的推出，对全国房价高涨的一二线城市都有推广意义，这是在不大影响地方土地财政收入的前提下，稳定房价预期增加供应的最快办法。北京作为新试点很快推广全国的可能性非常大。

　　近日，北京市住建委表示，近期北京推出多块配建自住商品房项目用地，年底前将形成2万套左右供应，明年该类型住房计划推出5万套左右，价格比周边商品房低三成，面向全市符合限购条件的家庭，此类住房购买后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。

　　“这一政策可以说标志着楼市调控的新思路。”张大伟指出，7万套房源会切底改变市场的预期，恐慌性抢房很可能消失，反而商品房项目会出现加快开盘，避免与这类型房源直接竞争客户。

　　此前北京房地产交易管理网数据显示，2013年10月9日北京可售商品房住宅合计59921套，创年内新低。业内人士表示北京可售商品住宅库存已经跌破警戒线。根据国家统计局最新数据，9月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了15个，其中北京以20.6%的幅度领涨全国。

　　数据发布后，据一位资深业内人士分析，以北京为代表的部分城市完成年初拟定的房价调控目标恐已基本无望。

　　“最近几年北京剔除保障房后的纯商品房住宅，平均在8万套左右，如果供应5万套自住型商品房，也就是占市场成交的60%，这对于满足刚需、稳定房价的作用还是很明显的。”张大伟分析认为。

　　“这一政策后续将有几个非常大的问题需要解决。”张大伟表示，首先，自住商品房保障房资格需要加强管理，以防虚假申请；其次，如果普通人申请房源受阻，那么这一政策对市场的影响也就会减弱；再次，如何计算分配收益会明显影响到自住商品房“自住”的真实性。

　　均价比同地段同品质商品住房低30%

　　备受关注的北京市“自住型商品住房”新政终于落靴。

　　昨日下午，北京市住房和城乡建设委员会（下称“北京市住建委”）在其网站发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（京建发〔2013〕510号，下称“意见”）称，北京要加快自住型商品住房建设，在2013年底前完成不低于2万套自住型商品住房供地，建设套型建筑面积90平方米以下为主的住房，销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

　　关于销售对象，《意见》也作了规定，即按照限购政策规定在北京市具有购房资格的家庭可以购买，其中，北京市户籍的无房家庭（含夫妻双方及未成年子女）可以优先购买，这其中的单身人士须年满25周岁。

　　此外，经济适用住房、限价商品住房轮候家庭也可以优先购买。符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。昨日有媒体报道称，北京市住建委表示，明年计划推出5万套左右。

　　对此，中原地产市场研究部总监张大伟向《第一财经日报》记者分析称，这一新政可能会导致房山、大兴等刚需集中的区域的刚需、首改商品房的物业市场重新洗牌。7万套房源或改变市场的预期，恐慌性抢房很可能消失，反而商品房项目会出现加快开盘，避免与这类型房源直接竞争客户。

　　为了确保购房家庭用于自住而非投资获利，《意见》要求，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。

　　张大伟认为，北京推出的这一“新事物”，目的是照顾中低收入人群，收入高于保障房的“夹心层”，如果未来供应量达到7万套，且购买资格只是对应限购资格的话，可能会锁定市场起码15万需求，而30%的价格差距，可能会导致现在商品房市场需求中的50%-60%的潜在购买力离开当下的商品房市场，转而等待这种限价房源。

　　在张大伟看来，相比其他土地出让方式，自住型商品住房在土地出让之前的限制条件中，就约定了入市的价格，开发商根据自己成本和合理利润竞争土地价格，这不仅可以限制出让价格，也使土地不可能出现高溢价，对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调整作用。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭则认为，无论是原来的“限价房”，还是如今的“自住型商品住房”，实质仍是经济适用房，但不同的是，后者准入门槛明显低于经适房，且供应量巨大，这必定冲击明年北京房价，有望稳住房价。但他同时提出了两个担忧，一是门槛低，则求者众，难免权力寻租，二是转让30%价格差额难于计算。

　　关于如何计算分配收益，张大伟也同样提出了疑问，即这部分房源属于商品房，但因为是限价房产，所以在后续满5年后再上市需要缴纳30%的收益，到时候如何计算收益，装修、税费、利息等是不是在收益里扣除，都会明显影响这类房源的申请人是不是真实自住。

　　此外，张大伟还强调，若这些房源供应量不够，和保障房一样很少人能够买到，那么这一政策对市场的影响就会减弱。

　　关于新政对房企的影响，杨红旭提到了风险。他分析称，限房价、竞地价的土地出让方式，大大增加了开发商的风险，房市平稳上升阶段，项目利润较薄，房价已封顶，即便未来卖房时房价大涨，项目利润也已封顶。但未来房价下跌，则与其他项目一样难赚钱。

　　10月23日，北京住建委、北京发改委、北京财政局、北京国土局、北京市规划委发布《关于加快中低价位自住型改善性商品住房建设意见》（以下简称“意见”）

　　“意见”定义，自住型商品住房是为解决广大居民自住、改善型购房需求的一类住房，套型建筑面积以90平方米以下为主，销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右。

　　针对该类住房，“意见”对其销售对象、上市条件、供地方式进行了明确。

　　北京住建委相关人士告诉本报记者，根据计划，目前已经落实到地块和项目，年底前将完成2万套供应，明年还将继续加大供应，预计完成5万套，确保该类住房占到新增商品房供应的40%-50%左右。

　　“未来北京住房供给将建成三元制的模式。”北京住建委相关人士介绍，保障房占比20%，商品房占比80%，其中自住型商品房占比50%左右，也就是说保障房和自住型商品房以及商品房的比例大概为1：2：2。

　　“意见的推出，亦标志北京市在探索分层次、分类型的调控新方式，建立调控长效机制上迈出重要的一步，” 国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，目前，全国楼市分化得很厉害，北京作为首都也是人口聚集速度比较快速，价格涨得较快的城市，从实际出发，率先探索是非常有必要的。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟介绍，如此大体量的供应，对市场影响非常大，按照2年7万套的供应，将锁定15万套的住房需求，该类试点有望推广到全国。

　　多样化供地

　　根据 “意见”，该类住房将采取集中建设或者配建等多种灵活方式，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。

　　除了“限房价、竞地价”的供地模式，据本报记者了解，部分自住型商品房也将采取“竞建”的方式。

　　所谓的“竞建”，即和当前拿商品房地块、配建保障房的模式相当。据北京国土局的相关人士透露，预计近期就会推出此类用地。

　　针对供地计划的完成，北京国土局的相关人士表示，有一定的难度，但仍会确保。

　　“根据要求，自住型商品住房的地块将优先安排在交通便捷、功能完善、公共服务设施完备的区域。”北京国土局相关人士表示，目前北京正在筹备下一年度的土地供应计划，自住型商品住房的用地将单列，并向社会公布。

　　据了解， 截至目前，北京已经供应6宗此类地块，分别位于昌平、朝阳、海淀、丰台、房山、通州，其中已成交3个地块，正在挂牌出让通州、房山和丰台的3个地块，年底前还将推出6-7宗集中建设的自住型商品房地块。

　　除了官方供地途径之外，北京将鼓励有关单位将自有用地用于开发建设自住型商品住房，或将在途项目转化为自住型商品住房。

　　“一方面可以盘活存量工矿用地；另一方面也可以解决北京的供地难题。”北京国土局相关人士向本报记者介绍，考虑到目前较为严格的用途管制体制，未来北京国土局将配合规划委严格违规改规划的情况。

　　单身人士买房需年满25周岁

　　考虑到刚需、改善性住房需求的支付能力，“意见”对该类住房的购买价格亦进行了控制。

　　北京住建委相关人士向本报记者介绍，限定自住型商品住房的价格比同地段同品质的商品住房低30%左右，套型以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米，单价大概在1万-2.2万元/平方米之间。

　　考虑到资格审核的成本、难度问题，北京住建委人士称，只要是符合限购条件，均可购买该类住房。

　　除此之外，上述人士亦解释，有两类家庭可优先购买，一是本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士购买的要年满25周岁；二是已在轮候经济适用住房、限价商品住房的家庭。

　　按照一个家庭只能享受一次的原则，《意见》设定相应限制条件：一是购房家庭只能购买一套自住型商品住房；二是如将该住房出售，以后不能再购买自住型商品住房，以保证此类住房真正用于解决符合条件家庭的居住问题。

　　为了防止投资获利，北京住建委相关人士介绍，购买自住型商品住房的购买人，在取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让；购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如果有增值，应当将差价的30%交纳土地收益等价款。

　　除此之外，据本报记者了解，北京住建委也对该类房产的购买程序进行销售的全程监管。

　　北京住建委相关人士亦向本报记者透露，为了确保自住型商品房的落地，北京还将研究相关配套的政策、细则。

　　北京出台自住型商品房相关政策具有标志意义。这意味着对于普通商品房不会出台根本性的调控政策，目前的货币与房产税微调政策不会发生改变。普通商品房涨得再高，又如何？只要保证本市居民有房住就行。

　　自住型商品房是类保障型商品房，与廉租房不同，可以视为升级版的经济适用房。自住型商品房本质上还是商品房，由开发商限房价竞地价完成建设，购买者拥有部分产权，享有绝大多数的产权收益。但自住型商品房的价格会随着商品房均价的涨跌而浮动，而不是由政府统一定价。

　　自住型商品房的保障对象非常清楚，按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，优先购买的群体是本市户籍无房家庭 （含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁；经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。

　　值得关注的是，自住型商品房拥有部分产权收益，相当于政府以低于市场的价格再发一遍产权收益红利，如果5年之后房价还上涨的话。当然，这些家庭取得的红利比房改房几万元一套要小得多。

　　30%是个明确的界限：销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。自住型商品房也会涨价，但维持在同地段商品房均价70%的水平。购房者仍需具有一定的经济能力，只不过比普通商品房低30%，但必须向政府让渡一定的权限，即5年持有期内不得转让，以及交易时补缴30%的差价。

　　相比经济适用房，自住型商品房的交易规则更宽松。按照北京2008年4月8日起实施的经济适用房新交易规则，当日以后签订购房合同的经济适用房属于“新房”，取得契税完税凭证或房屋所有权证未满5年的不得上市，确需上市的由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购；5年后上市出售应补交土地收益等价款，补交金额根据原购经济适用住房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%补交，同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。

　　自住型商品房持有期满后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款，这可以视为30%的固定税，拥有自住型商品房理论上不能比普通商品房更高的产权溢价。由于购房时房价按照商品房浮动，因此没有优先回购、70%差价等苛刻的条款。由于自住型商品房供地区位，是按照“全市统筹、区域均衡”的原则，优先安排在交通便捷、功能完善、公共服务设施完备的区域，可以预料，自住型商品房的产权溢价应该在平均偏低的水平。

　　自住型商品房的资金等压力比廉租房、经济适用房等要小得多，政府主要是让渡一小部分土地收益，开发商承担了一部分压力，购房者本身承担了一大部分压力，资金来自于几个方面，而不是由政府独出。

　　单位建的福利房得到澄清，文件 “鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下，将自有用地用于自住型商品房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品房建设项目”，以往的福利房视同商品房可以交易没有差价税，而现在，向自住型商品房转化。

　　上海早就有类似的举措，去年3月1日，上海实行共有产权保障房也即经济适用房的准入新规，共有产权保障房的门槛一降再降，明确产权共享、产权分成比例、政府有优先回购权等规则。从上海实行的情况看，由于产权收益共享、补缴差价等因素，使得溢价大幅缩小，基本杜绝了共有产权房的寻租现象，甚至销售情况也不那么畅旺，才会降低门槛，以保障更多的群体。

　　上海引入产权元素与金融元素，测量出了本市真正的无房户群体，现在，北京跟上了。

　　如果共有产权房销售不畅，自住型商品房乏人问津，说明这个社会购房者要的是投资溢价，所以，让他们哄抬商品房价格去吧，这是自主选择，利益与风险他人无权干涉。

　　中国人民银行昨日公布数据显示，9月末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额14.17万亿元，同比增长19%，增速比上季末高0.9个百分点；1~9月增加1.9万亿元，同比多增9176亿元。

　　9月末，地产开发贷款余额1.08万亿元，同比增长13.1%，增速比上季末回落4.1个百分点。房产开发贷款余额3.43万亿元，同比增长14.9%，比上季末回升3.9个百分点。个人购房贷款余额9.47万亿元，同比增长21.2%，增速比上季末高0.1个百分点；1~9 月增加1.37 万亿元，同比多增6931亿元。

　　随着经济回暖，中长期贷款保持较快增速。9月末，金融机构本外币企业及其他部门中长期贷款余额27.95万亿元，同比增长9%，增速比上季末上升1.5个百分点；1~9月增加2.13 万亿元，同比多增6715亿元。9月末，金融机构本外币企业及其他部门短期贷款及票据融资余额25.48万亿元，同比增长14%，增速比上季末回落3.2个百分点；1~9月增加2.17万亿元，同比少增1.36万亿元。

　　9月末，主要金融机构本外币工业中长期贷款余额6.6万亿元，同比增长4.1%，增速比上季末高1.3个百分点；1-9月增加2673亿元，同比多增290亿元。其中，重工业中长期贷款月末余额5.88万亿元，同比增长3.4%，增速比上季末高1.2个百分点；轻工业中长期贷款余额7205亿元，同比增长10.5%，增速比上季末上升2.3个百分点。

　　国家信息中心经济预测部副主任范剑平23日在中国国际经济交流中心组织的“经济每月谈”活动中表示，预计政府对房地产调控长效机制和方向可能会有不同思路，可能改变过去“就房地产调控房地产、就房价调控房价”的机制。

　　针对宏观经济，他表示，经济将保持平稳运行，明年GDP增速突破8%的可能性很小。目前外汇占款反弹大增导致外汇环境较宽松，预计四季度整个融资环境将相对宽松，央行采取加息、上调存款准备金率等紧缩性措施的可能性很小。如果需要对冲外汇占款增长过快，可以采取发行央行票据的办法，但货币政策不会强烈收缩。

　　他预计，四季度GDP将同比增长7.6%，全年GDP增速将在7.6%-7.7%之间，明年GDP增速将在7.5%左右。从四季度起，GDP增速将连续6至7个季度保持在7.4%到7.9%之间。“十二五”期间，GDP增速的合理区间为7%-9%。在没有偏离潜在经济增长率的情况下，国家没有必要出台刺激政策。

　　他认为，目前部分地方政府投资存在盲目性，未来应改变投资方向，加大对服务民生的基础设施建设投资，鼓励社会投资，提高投资效率。

　　10月23日，央行发布2013年三季度金融机构贷款投向统计报告，报告指出，9月末中国金融机构人民币各项贷款余额70.28万亿元，同比增长14.3%，较去年同期16.3%的增速下降了12.27%。

　　今年前9个月，新增人民币贷款7.28万亿元，同比多增5570亿元。而去年前三季度新增贷款总额为6.72万亿，同比多增1.04万亿。

　　值得关注的是，在总贷款增幅下降的同时，房地产贷款却出现较快的增长。

　　今年9月末，中国主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额14.17万亿元，同比增长19%，增速比上季末高0.9个百分点。仅今年前九个月，新增房地产贷款就达1.9万亿元，同比多增9176亿元。

　　而去年同期，房地产贷款余额为11.74万亿元，同比增长12.2%。今年的增速相较去年大幅上升55.7%。

　　出人意料的是，在多地传来商业银行个人购房贷款“停贷”、“涨价”的消息时，今年前9个月的个人购房贷款增速仍为房地产贷款中增速最快的，同比增幅达21.2%，余额为9.47万亿元，新增1.37万亿，同比多增6931亿元。

　　而去年同期，该增幅仅为12.6%，余额为7.8万亿，新增6728亿元，同比少增850亿元。

　　相较而言，今年前三季度，个人购房贷款增幅比去年增加68.2%，余额增加21.4%，新增贷款更是翻了一番，增加了103.6%。

　　除个人购房贷款增幅加大以外，地产开发贷款和房产开发贷款今年增幅同比去年均有提升，分别增加了79.4%和23.1%。

　　具体为，今年9月末，地产开发贷款余额1.08万亿元，同比增长13.1%，增速比上季末回落4.1个百分点。去年同期，地产开发贷款余额为8461亿，同比增7.3%。

　　今年9月末，房产开发贷款余额3.43万亿元，同比增长14.9%，比上季末回升3.9个百分点。去年同期，房产开发贷款余额2.96万亿元，同比增长12.1%。

　　同期，宏观经济中与固定资产投资相联系的企业中长期贷款增速出现回升；而短期贷款和票据融资增速放缓。

　　报告还指出，9月末，全部金融机构本外币企业及其他部门贷款余额54.26万亿元，同比增长11.6%，增速比上季末回落0.7个百分点；1-9月增加4.47万亿元，同比少增7123亿元。

　　从期限看，9月末，金融机构本外币企业及其他部门中长期贷款余额27.95万亿元，同比增长9%，增速比上季末上升1.5个百分点；1-9月增加2.13万亿元，同比多增6715亿元。中长期贷款占比达51.51%。

　　而在中长期贷款加速时，短期贷款和票据融资的增速明显放缓。

　　9月末，金融机构本外币企业及其他部门短期贷款及票据融资余额25.48万亿元，同比增长14%，增速比上季末回落3.2个百分点；1-9月增加2.17万亿元，同比少增1.36万亿元。

　　从用途看，全部金融机构本外币企业及其他部门固定资产贷款余额22.87万亿元，同比增长10.3%，增速比上季末高0.4个百分点；经营性贷款余额24.43万亿元，同比增长12.6%，增速比上季末高2.2个百分点。

　　据北京住建委网站23日消息，北京市发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，《意见》指出，北京今后将加快发展自住型商品住房，套型建筑面积以90平方米以下为主，销售均价比同时段同品质商品住房低30%左右。

　　全文如下：

　　关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见

　　京建发〔2013〕510号

　　各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：

　　为进一步完善本市住房供应结构，支持居民自住性、改善性住房需求，稳定市场预期，促进长效机制建设，根据《北京市人民政府办公厅贯彻落实<；；国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>；；精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发〔2013〕17号）有关规定，经市政府同意，现就本市加快中低价位自住型改善型商品住房（以下简称“自住型商品住房”）建设相关工作提出如下意见：

　　一、高度重视自住型商品住房建设和管理工作

　　加快自住型商品住房建设，是本市贯彻落实中央房地产调控精神，按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的总体思路，完善住房供应结构，下大力气做实中端，支持居民自住性、改善性住房需求的重要举措，对于当前稳定房价，促进房地产市场平稳健康发展具有十分重要的意义。市有关部门、各区县政府要高度重视，切实做好加快自住型商品住房建设、加强自住型商品住房管理各项工作。

　　二、加强计划管理，确保土地供应

　　自住型商品住房用地，可以采取集中建设或者配建等多种形式，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。市国土、规划部门在编制下一年度的土地供应计划时，应明确一定规模的自住型商品住房用地，具体分解到各区县，并向社会公布。供地区位应按照“全市统筹、区域均衡”的原则，优先安排在交通便捷、功能完善、公共服务设施完备的区域，2013年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模。

　　鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目。

　　三、合理确定套型面积和价格标准

　　自住型商品住房项目在土地出让前，应明确住房套型建筑面积、销售均价等要求，作为土地出让的依据载入招拍挂交易文件，并在土地成交后将其纳入出让合同。

　　自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

　　四、明确销售对象

　　按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。其中，符合下列条件的家庭可以优先购买：

　　（一）本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁。

　　（二）经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。

　　符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。

　　五、加强销售和登记管理

　　（一）房地产开发企业在申请办理自住型商品住房预售许可或者现房销售备案手续前，应在市住房城乡建设委网站和销售现场公示房屋套数、户型、价格等信息。公示期不少于15天。购房家庭应当在公示期内向房地产开发企业提出购房申请。对申请购房家庭的资格审核，按照本市住房限购相关规定执行。

　　（二）自住型商品住房项目在取得商品房预售许可证或办理现房销售备案后，由房地产开发企业组织向符合购房资格的申请人销售。选房顺序，由房地产开发企业组织公开摇号确定。摇号应当进行全程公证，并接受所在区县建设房管部门的监督。

　　（三）自住型商品住房进行房屋权属登记时，登记部门应将房屋性质登记为“自住型商品住房”。

　　六、加强自住型商品住房的转让管理

　　自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。

　　购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。

　　七、严肃查处违法违规骗购行为

　　对通过隐瞒家庭住房状况、伪造相关证明等方式，弄虚作假，骗购自住型商品住房的家庭，一经查实，房地产开发企业应与其解除购房合同，购房家庭承担相应经济和法律责任，且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　北京市住房和城乡建设委员会 北京市发展和改革委员会

　　北京市财政局 北京市国土资源局

　　北京市规划委员会

　　2013年10月22日

　　

　　编者按：备受关注的“自住型商品房”政策已初现轮廓。北京市住建委22日发布，今年北京将推出两万套自住型商品房，明年计划推出5万套左右，相关政策将于近 日发布。此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上缴财政。 今年已推3宗地块

　　今年3月底出台的“京十五条”房地产调控措施提出，北京将进一步降低自住型、改善型商品住房的价格。随后，北京在昌平、朝阳、海淀陆续推出了多个“限房价、竞地价”地块。

　　今年8月，北京市住建委透露，该类住房被定位为“自住型商品住房”，相关的政策正在制定。

　　22日，相关负责人介绍，北京在前三季度出让住房用地同比增加1.3倍的基础上，重点将通过“限房价、竞地价”的方式，加快自住型商品住房用地供应。今年以来，已在朝阳、海淀等推出了3宗自住型商品住房地块。

　　售价1万元至2.2万元

　　据介绍，北京市政府明确表示，今年年内的土地供应将以自住型住房项目为主，近期又在朝阳、通州、大兴、亦庄、顺义、昌平、平谷等区县推出了多块 配建自住型商品住房项目用地，房价在每平方米1万元至2.2万元之间，年底前将形成两万套左右供应。明年，自住型商品住房的供应还将大规模增加，计划推出 5万套左右，并且在土地供应计划中单列，优先供地，确保供应。 （据新京报）

　　解读1

　　什么人能买？非京籍也能买

　　根据22日披露的信息，“自住型商品住房”面向全市符合限购条件的家庭。

　　而根据目前北京的限购规定，对拥有两套及以上住房的北京市户籍家庭实行限购；非京籍家庭持有有效暂住证，连续5年（含）以上在北京市缴纳社保或 个税，可以购买一套住房。这意味着，名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭，都可以购买“自住型商品房”。

　　业内人士表示，购房者首先要经过政府的购房资格审核。由于该类住房价格明显偏低，因此预计有购房意愿者会很多，这对于目前北京的购房资格审核系统将是一个考验。

　　解读2

　　怎样购买？或将摇号确定

　　自住型商品住房政策还将明确，保障房轮候家庭及本市无房家庭可以优先购买。

　　业内人士分析，预计“自住型商品住房”的购买人群肯定多于供应的房屋套数，因此在实际操作中，应该会采取摇号的方式来确定最终的购房者。

　　“应该会借鉴保障房的摇号购房方式，将申请购房家庭分为普通组和优先组分别摇号。可优先购买的家庭先摇号，如果优先家庭选完房还有剩余，再给普通家庭选房。”

　　解读3

　　是否能卖？五年后上市

　　22日披露的信息显示，政策中拟规定，购买“自住型商品住房”的家庭自购房起，五年内不得上市，五年后上市收益的30%上缴财政。

　　业内人士介绍说，该项规定类似于经适房和限价房，目的是为了确保这些房屋买来用于自住，而不是用来投资获利。“自住型商品住房的价格明显比商品房低，如果不加以限制的话，就可能被投资投机者利用，转手买卖获利。”

　　不过也有专家认为，既然已经明确“自住型商品住房”是商品房的属性，那么限制出售与民法中关于个人财产方面的法规是相悖的。而且在该类住房的土地供应中，政府实际上并没有让利，因此上缴收益给政府并不合理。

　　

　　核心提示：备受关注的北京市“自住型商品房”政策今日出台。根据23日发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，北京今后将加快发展自住型商品住房，套型建筑面积以90平方米以下为主，销售均价比同时段同品质商品住房低30%左右。

　　中新网北京10月23日电 （曾鼐）备受关注的北京市“自住型商品房”政策今日出台。根据23日发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，北京今后将加快发展自住型商品住房，套型建筑面积以90平方米以下为主，销售均价比同时段同品质商品住房低30%左右。

　　为力促北京房价稳定、增加供应，10月23日，北京市住房城乡建设、发展改革、规划、国土、财政等部门联合印发《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，重点解决自住型改善型购房需求，支持刚需，平抑房价。

　　《意见》明确，北京今后将加快发展自住型商品住房。自住型商品住房用地，可采取集中建设或者配建等多种灵活方式，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。2013年底前，全市将完成2万套自住型商品房供应，明年预计完成5万套供应，将占新增供应的50%以上。

　　《意见》对购房价格进行了控制，自住型商品住房主要支持中端市场，限定自住型商品住房的价格低于同时段同品质的商品住房约30%，套型建筑面积以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不超过140平方米。

　　《意见》规定，符合限购政策在本市具有购房资格的家庭，均可购买。两类家庭可优先购买：一是本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士购买要满25周岁。二是已在轮候经济适用住房、限价商品住房的家庭。同时，为防止投资获利，《意见》规定，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让；如5年以后转让的，如果有增值，应当将差价的30%缴纳土地收益等价款。

　　

　　新京报讯 备受关注的“自住型商品房”政策已初现轮廓。北京市住建委昨日发布，今年北京将推出2万套自住型商品房，明年计划推出5万套左右，相关政策将于近日发布。此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。

　　今年已推3宗自住商品房地块

　　今年3月底出台的“京十五条”房地产调控措施提出，北京将进一步降低自住型、改善型商品住房的价格。随后，北京在昌平、朝阳、海淀陆续推出了多个“限房价、竞地价”地块。

　　今年8月，北京市住建委透露，该类住房被定位为“自住型商品住房”，相关的政策正在制定。

　　昨日，相关负责人介绍，北京在前三季度出让住房用地同比增加1.3倍的基础上，重点将通过“限房价、竞地价”的方式，加快自住型商品住房用地供应。今年以来，已在朝阳、海淀等推出了3宗自住型商品住房地块。

　　自住商品房价格多为1万至2.2万

　　据介绍，市政府明确表示，今年年内的土地供应将以自住型住房项目为主，近期又在朝阳、通州、大兴、亦庄、顺义、昌平、平谷等区县推出了多块配建自住型商品住房项目用地，房价在1万至2.2万元之间，年底前将形成2万套左右供应。

　　明年，自住型商品住房的供应还将大规模增加，计划推出5万套左右，并且在土地供应计划中单列，优先供地，确保供应。

　　解读1

　　什么人能买？

　　符合购房条件非京籍也能买

　　根据昨日披露的信息，“自住型商品住房”面向全市符合限购条件的家庭。

　　而根据目前北京的限购规定，对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭实行限购；非京籍家庭持有有效暂住证，连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税，可以购买一套住房。这意味着，名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭，都可以购买“自住型商品房”。

　　业内人士表示，无论是京籍家庭还是外地人申请购买“自住型商品房”，首先要经过政府的购房资格审核。由于该类住房价格明显偏低，因此预计有购房意愿者会很多，这对于目前北京的购房资格审核系统将是一个考验。

　　解读2

　　怎样购买？

　　或将摇号确定购房家庭

　　自住型商品住房政策还将明确，保障房轮候家庭及本市无房家庭可以优先购买。

　　业内人士分析，预计“自住型商品住房”的购买人群肯定多于供应的房屋套数，因此在实际操作中，应该会采取摇号的方式来确定最终的购房者。

　　“应该会借鉴保障房的摇号购房方式，将申请购房家庭分为普通组和优先组分别摇号。可优先购买的家庭先摇号，如果优先家庭选完房还有剩余，再给普通家庭选房。”

　　不过这位人士表示，由于初期自住型商品住房的供应量还不是很大，购房需求又较大，因此预计初期投放的房源将会被可优先购房的家庭“包揽”。

　　解读3

　　价格便宜多少？

　　已推项目每平米便宜数千元

　　根据昨日披露的信息，“自住型商品住房”的价格将比周边商品住房低30%左右，套型以90平方米以下为主。

　　记者注意到，从这两方面看，“自住型商品住房”与北京在2007年推出的限价房很类似。不过，限价房的限价比例更大，很多项目比周边商品房低了四五成甚至更多。而从北京目前已经供地的几个“自住型商品住房”看，朝阳区豆各庄项目的销售限价为22000元/平方米，比周边在售二手房价格低4000元左右；海淀区环保科技园项目的销售限价为1.9万元/平方米，周边商品房的均价在2.5万元/平方米以上。

　　此前，相关部门曾表示，“自住型商品住房”的单套总价基本在200万元以内，此次政策明确，要比周边商品房价格低30%。

　　解读4

　　是否能卖？

　　五年后上市 30%收益上交

　　昨日披露的信息显示，政策中拟规定，购买“自住型商品住房”的家庭自购房起，五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。

　　业内人士介绍说，该项规定类似于经适房和限价房，目的是为了确保这些房屋买来用于自住，而不是用来投资获利。“自住型商品住房的价格明显比商品房低，如果不加以限制的话，就可能被投资投机者利用，转手买卖获利。”

　　不过也有专家认为，既然已经明确“自住型商品住房”是商品房的属性，那么限制出售与民法中关于个人财产方面的法规是相悖的。而且在该类住房的土地供应中，政府实际上并没有让利，因此上交收益给政府并不合理。

　　新闻链接

　　一线城市房价涨幅首次均超两成

　　9月70城市房价仅1个同比下跌；市住建委称，年底供应加大，房价将趋稳

　　新京报讯 （记者蒋彦鑫 马力）昨日，国家统计局发布了9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，与去年同月相比，70个大中城市除温州房价同比下跌1.8%之外，其余69个城市房价普遍上涨，一线城市首次出现同比价格涨幅全部超过2成的现象。

　　15个城市房价同比涨幅超过10%

　　从新建商品住宅价格看，同比涨幅最高的城市为北京，上涨20.6%。同比涨幅超过10%的城市则有15个城市。中原地产市场总监张大伟表示，这15个城市完成年度调控任务已经基本无望。还有24个城市涨幅在8%-10%之间，这些城市完成年度调控任务的难度都非常大。

　　值得注意的是，9月份温州商品房价环比下跌0.3%。截至本次统计，这已经是温州房价连续下跌的第25个月。

　　缘何北京、上海、广州、深圳等一线城市涨幅如此惊人？国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，同比涨幅较高，既是去年10月份以来各月房价环比上涨累积的结果，也与去年同期房价下降、基数较低有关。

　　房价数据显示，涨幅较高的城市主要还是集中在一线城市和个别二、三线城市，其他城市房价涨幅相对较为平和。

　　据国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读，初步测算，环比来看，9月份，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1.4%，天津等31个二线城市平均上涨0.7%，唐山等35个三线城市则平均仅上涨0.6%。

　　市住建委：年底供求矛盾会明显缓和

　　市住建委相关人士昨日表示，北京年底住房供应量将大规模增加，预计房价逐步趋稳。该人士分析说，去年后4个月北京市土地供应255公顷，是前8个月供地总量的1.4倍，企业也随之加快开工进度。“由此判断，年底北京市商品住房供应将迎来高峰，供求矛盾会明显缓和，市场预期将得到调整，房价将逐步趋稳。”

　　

　　【北京发布自住型商品房建设意见：符合条件家庭限购1套】今天，北京市住建委正式公布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》：名下无房或仅有1套住房的北京户籍家庭及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭，均可购买自住型商品房，但每个家庭限购1套。

　　

　　今明两年，北京将推7万套自住商品房；符合限购条件的家庭均可购买；购买5年内不得上市交易

　　新京报讯 （记者马力）备受关注的“自住型商品房”政策已初现轮廓。北京市住建委昨日发布，今年北京将推出2万套自住型商品房，明年计划推出5万套左右，相关政策将于近日发布。此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。

　　今年已推3宗自住商品房地块

　　今年3月底出台的“京十五条”房地产调控措施提出，北京将进一步降低自住型、改善型商品住房的价格。随后，北京在昌平、朝阳、海淀陆续推出了多个“限房价、竞地价”地块。

　　今年8月，北京市住建委透露，该类住房被定位为“自住型商品住房”，相关的政策正在制定。

　　昨日，相关负责人介绍，北京在前三季度出让住房用地同比增加1.3倍的基础上，重点将通过“限房价、竞地价”的方式，加快自住型商品住房用地供应。今年以来，已在朝阳、海淀等推出了3宗自住型商品住房地块。

　　自住商品房价格多为1万至2.2万

　　据介绍，市政府明确表示，今年年内的土地供应将以自住型住房项目为主，近期又在朝阳、通州、大兴、亦庄、顺义、昌平、平谷等区县推出了多块配建自住型商品住房项目用地，房价在1万至2.2万元之间，年底前将形成2万套左右供应。

　　明年，自住型商品住房的供应还将大规模增加，计划推出5万套左右，并且在土地供应计划中单列，优先供地，确保供应。

　　解读1

　　什么人能买？

　　符合购房条件非京籍也能买

　　根据昨日披露的信息，“自住型商品住房”面向全市符合限购条件的家庭。

　　而根据目前北京的限购规定，对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭实行限购；非京籍家庭持有有效暂住证，连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税，可以购买一套住房。这意味着，名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭，都可以购买“自住型商品房”。

　　业内人士表示，无论是京籍家庭还是外地人申请购买“自住型商品房”，首先要经过政府的购房资格审核。由于该类住房价格明显偏低，因此预计有购房意愿者会很多，这对于目前北京的购房资格审核系统将是一个考验。

　　解读2

　　怎样购买？

　　或将摇号确定购房家庭

　　自住型商品住房政策还将明确，保障房轮候家庭及本市无房家庭可以优先购买。

　　业内人士分析，预计“自住型商品住房”的购买人群肯定多于供应的房屋套数，因此在实际操作中，应该会采取摇号的方式来确定最终的购房者。

　　“应该会借鉴保障房的摇号购房方式，将申请购房家庭分为普通组和优先组分别摇号。可优先购买的家庭先摇号，如果优先家庭选完房还有剩余，再给普通家庭选房。”

　　不过这位人士表示，由于初期自住型商品住房的供应量还不是很大，购房需求又较大，因此预计初期投放的房源将会被可优先购房的家庭“包揽”。

　　解读3

　　价格便宜多少？

　　已推项目每平米便宜数千元

　　根据昨日披露的信息，“自住型商品住房”的价格将比周边商品住房低30%左右，套型以90平方米以下为主。

　　记者注意到，从这两方面看，“自住型商品住房”与北京在2007年推出的限价房很类似。不过，限价房的限价比例更大，很多项目比周边商品房低了四五成甚至更多。而从北京目前已经供地的几个“自住型商品住房”看，朝阳区豆各庄项目的销售限价为22000元/平方米，比周边在售二手房价格低4000元左右；海淀区环保科技园项目的销售限价为1.9万元/平方米，周边商品房的均价在2.5万元/平方米以上。

　　此前，相关部门曾表示，“自住型商品住房”的单套总价基本在200万元以内，此次政策明确，要比周边商品房价格低30%。

　　解读4是否能卖？

　　五年后上市 30%收益上交

　　昨日披露的信息显示，政策中拟规定，购买“自住型商品住房”的家庭自购房起，五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。

　　业内人士介绍说，该项规定类似于经适房和限价房，目的是为了确保这些房屋买来用于自住，而不是用来投资获利。“自住型商品住房的价格明显比商品房低，如果不加以限制的话，就可能被投资投机者利用，转手买卖获利。”

　　不过也有专家认为，既然已经明确“自住型商品住房”是商品房的属性，那么限制出售与民法中关于个人财产方面的法规是相悖的。而且在该类住房的土地供应中，政府实际上并没有让利，因此上交收益给政府并不合理。

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　　一线城市房价涨幅首次均超两成

　　9月70城市房价仅1个同比下跌；市住建委称，年底供应加大，房价将趋稳

　　新京报讯 （记者蒋彦鑫 马力）昨日，国家统计局发布了9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，与去年同月相比，70个大中城市除温州房价同比下跌1.8%之外，其余69个城市房价普遍上涨，一线城市首次出现同比价格涨幅全部超过2成的现象。

　　15个城市房价同比涨幅超过10%

　　从新建商品住宅价格看，同比涨幅最高的城市为北京，上涨20.6%。同比涨幅超过10%的城市则有15个城市。中原地产市场总监张大伟表示，这15个城市完成年度调控任务已经基本无望。还有24个城市涨幅在8%-10%之间，这些城市完成年度调控任务的难度都非常大。

　　值得注意的是，9月份温州商品房价环比下跌0.3%。截至本次统计，这已经是温州房价连续下跌的第25个月。

　　缘何北京、上海、广州、深圳等一线城市涨幅如此惊人？国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，同比涨幅较高，既是去年10月份以来各月房价环比上涨累积的结果，也与去年同期房价下降、基数较低有关。

　　房价数据显示，涨幅较高的城市主要还是集中在一线城市和个别二、三线城市，其他城市房价涨幅相对较为平和。

　　据国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读，初步测算，环比来看，9月份，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1.4%，天津等31个二线城市平均上涨0.7%，唐山等35个三线城市则平均仅上涨0.6%。

　　市住建委：年底供求矛盾会明显缓和

　　市住建委相关人士昨日表示，北京年底住房供应量将大规模增加，预计房价逐步趋稳。该人士分析说，去年后4个月北京市土地供应255公顷，是前8个月供地总量的1.4倍，企业也随之加快开工进度。“由此判断，年底北京市商品住房供应将迎来高峰，供求矛盾会明显缓和，市场预期将得到调整，房价将逐步趋稳。”

　　（原标题：北京“自住商品房”售价将低三成（1））

　　

　　针对今日北京出台的自住型住房建设意见，经济学者马光远认为，此政策的利润和寻租空间之大，可想而知。

　　马光远指出，北京发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中提供的自住低价商品房，价格比同地段的商品房低30%，期间的利润和寻租空间之大，可想而知。

　　“区区两万套，和北京一个月的住房成交量差不多，如何分配，就成了关键的关键。而之前经济适用房等的监管漏洞，如果再现，则又成腐败的高发地。”马光远指出。

　　根据北京市今日发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。

　　购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。

　　

　　针对今日北京出台的自住型住房建设意见，经济学者马光远认为，此政策的利润和寻租空间之大，可想而知。

　　马光远指出，北京发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中提供的自住低价商品房，价格比同地段的商品房低30%，期间的利润和寻租空间之大，可想而知。

　　“区区两万套，和北京一个月的住房成交量差不多，如何分配，就成了关键的关键。而之前经济适用房等的监管漏洞，如果再现，则又成腐败的高发地。”马光远指出。

　　根据北京市今日发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。

　　购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。

　　

　　北京今发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，今后将加快发展自住型商品住房，套型建筑面积以90平方米以下为主，销售均价比同时段同品质商品住房低30%左右。

　　陶红兵表示，这个政策应该是政府为控制数据采取的另一手段，依然是治标不治本，其实是变相经适房，而拓宽的对象更是对购买群体的准入资格审核造成困难。整体来说，这部分房源应该是在后年集中入市，但对整体市场的影响不会特别大，因为北京当前的供需落差很大，而且主要的成交结构为改善型需求，而这部分人群并非自住型商品房的目标客群。

　　

　　根据23日发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，北京今后将加快发展自住型商品住房，套型建筑面积以90平方米以下为主，销售均价比同时段同品质商品住房低30%左右。

　　《意见》明确，北京今后将加快发展自住型商品住房。自住型商品住房用地，可采取集中建设或者配建等多种灵活方式，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。2013年底前，全市将完成2万套自住型商品房供应，明年预计完成5万套供应，将占新增供应的50%以上。

　　《意见》对购房价格进行了控制，自住型商品住房主要支持中端市场，限定自住型商品住房的价格低于同时段同品质的商品住房约30%，套型建筑面积以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不超过140平方米。

　　《意见》规定，符合限购政策在本市具有购房资格的家庭，均可购买。两类家庭可优先购买：一是本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士购买要满25周岁。二是已在轮候经济适用住房、限价商品住房的家庭。同时，为防止投资获利，《意见》规定，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让；如5年以后转让的，如果有增值，应当将差价的30%缴纳土地收益等价款。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析认为：

　　首先：目前北京市的保障房再上市的规定是：

　　经济适用房：满五年，2008年以前的经济适用房额外缴纳成交价格10%的综合土地出让金，2008年以后的经济适用房再上市缴纳70%的收益。

　　限价房再上市的也必须满5年，缴纳收益的30%。

　　北京推出的这一新事物，其实是照顾中低收入人群，收入高于保障房的夹心层。5年内不允许出售，出售缴纳30%的收益，基本合理。

　　举例来说：如果现在有一套同区位的自住型住房和商品房，户型面积一样，总价分别为200万与260万，在5年后如果售价都是400万，那么自住型住宅就要缴纳差价200万的30%作为收益补偿。。

　　其次：这一政策如果量真有7万套，可能会锁定市场起码15万需求，很可能会导致房山、大兴等刚需集中的区域刚需、首改商品房的物业市场重新洗牌。7万套房源会切底改变市场的预期，恐慌性抢房很可能消失，反而商品房项目会出现加快开盘，避免与这类型房源直接竞争客户

　　对于保障房来说与大部分人感觉距离遥远，但如果真有7万套且购买资格只是对应限购资格的话，虽然有可能额外增加部分原来无意购房人群进入购房市场。但对于当下高房价来说，30%的价格差距，可能会起码导致现在商品房市场需求中的50%-60%的潜在购买力离开当下的商品房市场。转而等待这种限价房源。而且从已经供应的土地中，这部分房源不仅是刚需市场，还有部分改善市场户型供应。

　　第三：这一政策影响非常快，对于一般商品房来说，从拿地到销售一般都需要起码10个月，全盘销售周期平均也要3年以上，这是因为为了销售节奏，获得更高议价利润。但这种项目不会，不可能出现捂盘，因为需求较多，不存在销售问题。价格已经确定，不需要等待入市时机。开盘日光不需要营销包装。对于房企来说，这种项目甚至可能不到1年清盘。虽然利润率较低，但周转期非常快。对供应这些地块的区域也会造成突然间的大量供应，会明显缓解北京的供应缺口。

　　第四：本市户籍无房家庭和已在轮候经济适用住房、限价商品住房的家庭可以优先购买。这需要细化后续配套政策。

　　第五：这一政策很可能会全国一线城市推广， 这一政策可以说是标志着楼市调控的新思路，从以前的政府做保障房，以外归市场。改变成为了政府做保障房保障低端人群居住，自住型住房低价销售给中低收入的自住型人口。高端部分市场化运作。

　　高端有市场 中端有支持 低端有保障

　　对全国房价高涨的一二线城市都有推广意义。这是在不大影响地方土地财政收入的前提下，稳定房价预期增加供应的最快的办法。北京作为新试点很快推广全国的可能性非常大

　　但这一政策后续将有几个非常大的问题需要解决：

　　首先：按照新规定：新自住型住房保障房资格的优先，按最宽松的限价房收入限制，家庭资产76万内，且4人以上年收入低于11万。如果买套200万自住型住房，首付起码要60万，贷款140万的话，月供9000，年供11万。也就是如果有轮候资格去买自住型住房的都有虚假提供保障房申请资料的嫌疑了。

　　其次：如果供应量不大，可能和保障房一样，很少人能够买到，从已经供应入市的3块这类型地块看，其中沙河等地块都有对应的供应对象，满足当地大学城的需求，那么也就是这些房源并不会完全市场化销售。如果没有普通人可以申请到的房源出现，这一政策对市场的影响也就会减弱。

　　第三：如何计算分配收益，这部分房源属于商品房，但因为是限价房产，所以在后续满5年后再上市需要缴纳30%的收益，到时候如何计算收益，装修、税费、利息等是不是在收益里扣除，都会明显影响这类房源的申请人是不是真实自住。

　　自住商品房

　　名词解释：在土地出让之前的限制条件中，就约定了入市的价格，开发商根据自己成本和合理利润竞争土地价格。

　　相比其他土地出让方式，这种出让方式，不仅可以限制出让价格，也不可能出现高溢价土地。对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调整作用。

　　自住商品房产生历史

　　房山区长阳镇起步区6号地居住项目用地（中小套型普通商品住房），该宗地中所有居住用途建筑面积均为“中小套型商品住房”。房屋销售限价均价为12500元/建筑平方米。

　　2011年5月20日，在新政以后的第一块限价限面积的商品房住宅土地成交，房山区长阳镇起步区6号地居住项目用地，被中铁建以14.6亿的总价成交。楼面均价为6095元/平方米。

　　当时房山商品房均价为14000-15000元每平米，限价房的价格相比市场价格低20%以上。当时对区域影响非常大。超过2000套的供应，不仅消化了需求量，也明显拉低了区域售价。

　　当时对购房者的要求是：有购房资格、2年内不得出让。

　　之后北京在门头沟、大兴也出让过同质的2地块，对市场都有非常明显的影响。

　　北京国五条细则与自住商品房

　　1：认真落实房价控制目标。继续严格执行各项调控政策和措施，保持房地产市场总体平稳。2013年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定。

　　相比之前的新建普通住房中包括了保障房，新的目标中定位新建商品住房。用统计手段达成目标的难度加大。而当下2013年前几个月房价明显上涨的情况下，想完成房价与去年平稳的目标只有2个办法，第一是房价下调，第二是有部分房价下调。

　　在当下整体市场情况下，用明显低于市场价格的限价房入市，平抑价格上涨是最容易达成调控目标的办法。

　　2：进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

　　在政策文件中明确提及了将改变住房供应体系。将自住改善商品住房纳入限价房序列。

　　3：北京市公布了2013年国有建设用地供应计划，在总量5650公顷的土地供应中，住宅用地为1650公顷，其中保障性住房和中小套型住宅用地合计达1170公顷，占比超过七成，值得一提的是，本次供地计划中首次单独列出了370公顷的中小套型普通商品住宅用地的供应指标，占比达到了22.4%。

　　4：4月10日，北京市住建委主任杨斌做客城市服务管理广播。他表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策，将很快出台。这类房将通过政府的土地收入、税收政策的优惠保证中低价位，因此以后再上市可能会受到限制。

　　大规模的限房价、竞地价将改变楼市调控机制

　　中国以及北京的楼市调控机制一直是二元制，也就是保障房解决中低收入人群居住问题。商品房解决其他需求。

　　但目前整体市场上，虽然经过几年的大规模保障房建设。但整体保障房的供应量依然低于实际需求。而且政府压力非常大。

　　这种模式更多是香港的楼市供应模式。保障房由政府主导建设，内循环。

　　但这种模式需要大量的财力，而难以解决高房价问题。

　　逐渐的新的可能性模式出现了——新加坡模式

　　1：对保障房建设根据收入水平进行分类管理

　　保障房建设应根据当地和家庭收入水平进行分类建设。大体可以分为租赁房和限价商品房两类，以限价商品房为主，租赁的廉租房和公租房为辅。租赁房只给那些没有能力进行20年－30年分期付款的家庭、个人使用，限价商品房只允许中低收入家庭尤其是低收入家庭购买，且必须分期付款。中高以上的收入家庭必须从市场购买住房或租赁住房。

　　2：保障房必须住满五年后才可以出售，房价上涨部分政府获益60%，其余给个人和家庭，个人可以申请购买更大的限价商品房。

　　这种模式叠加北京等城市的现状，可以做到，解决现在夹心层的居住问题。

　　以后北京的可能发展模式是：

　　10%-20%的低收入人群，租住在政府提供的无产权的公租房中。收入改善后可以购买限价商品房。

　　30%的中等收入人群，购买政府提供的有产权的限价商品房中，如果收入上涨，需要改善居住条件，出售物业后，溢价与政府分享。

　　其他人群依然在商品房市场解决需求。

　　空气、环境、水、能源、教育、医疗等资源都已经证明了北京、上海、广州、深圳等一线城市的人口容纳能力已经到了极限。

　　虽然土地财政并没有改变，但对于现在的一线城市来说，多卖一块地，增加的财政收入已经不一定能够弥补财政需要因为增加的这部分人口的环境治理、能源补贴等方面的支出。

　　所以三元制的土地出让模式是必须之举。

　　这样的意义：

　　第一：政府在当下完全承担了高房价的负面，但土地出让后的溢价利润实际大部分并非政府获取，以北京为例，楼面价超过1万的住宅类地块，历史来只有50块。虽然最近几年土地市场有部分高价地。但很多人没有看到的是，整体市场都在看中高价地定价销售。而且政府及时低价出让部分地块，最后卖房的价格依然是市场价格。

　　而三元制可以很好的解决土地升值再收益问题，政府也可以有持续的收益提供公共服务。

　　第二：解决好高房价，可以大量提供中低价房源

　　第三：缓和房价压力，稀释高房价影响。

　　北京作为落地国五条力度最严格的城市，目前来看，政策还未全面出台，对市场的影响还在持续

　　2013年大量的住宅类土地供应将明显影响未来市场供应

　　金九银十量价上涨以及成为定局，但北京后期即将出台的限房价竞地价每年2万套的供应量，以及其他可能出台的长效机制将会在四季度逐渐出台，这次措施有望可以逐渐抑制房价的上涨幅度。

　　北京楼市后续的调控措施将逐渐向：在高端市场由商品房主导，中端市场由自住型商品房主导，低端市场由保障房主导，改变之前的整体市场格局。如果供应量足够多，对市场的影响将非常大。

　　

　　在北京房价再度领涨全国之际，备受关注的北京市“自住型商品房”政策终于浮出水面，10月23日，北京市住房和城乡建设、发展改革、规划、国土、财政等部门联合印发《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，将重点解决自住型、改善型购房需求，支持刚需，平抑房价。

　　对于北京市刚刚出台的“自住型商品房”政策，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，

　　首先，通过加大“自住型商品房”供地、加快中低价位自住型改善型商品住房建设，通过增加市场供应来平抑房价上涨的思路值得肯定。

　　其次，从制度本身来看，“自住型商品房”定位为“两限房”与“商品房”之间，解决中等收入人群的住房问题。因此，“自住型商品房”属于商品房的范畴，不属于保障房范畴。

　　第三，销售均价比同时段同品质商品住房低30%左右的规定，胡景晖分析认为，这将会引导首次置业人群等待此类低价楼盘入市，短期内能缓解当前刚需楼盘供应不足的压力， 降低目前北京楼市价格上涨的预期；但从中长期而言，除了年度供应量之外，“自住型商品房”供应的区域更值得关注，倘若供地主要在6环或更远郊区域，对整体市场预期的影响有限，对平抑房价上涨的作用也将大打折扣。

　　胡景晖同时强调，“自住型商品房”看似解决了不够保障房资格、又买不起商品房的夹心层的住房问题，但从廉租房、经济适用房、两限房、公租房到如今的“自住型商品房”来看，解决一个夹心层，依然会有新的夹心层出现。要想缓解北京楼市价格上涨的问题，更应该认真贯彻“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的政策，政府重点在于加大保障房的建设力度，保证中小户型项目的比重，放开高端市场的开发，且减少或避免通过行政手段干预市场价格，更不能让“自住型商品房”演变成部分人投机楼市的契机。